高盛报告分析：中国住房供应大幅下降及房价上涨预期
近期，高盛发布了一份有关中国房地产市场的报告，内容显著引发了行业内的广泛关注。报告中指出，预计在2025年至2035年期间，全国住宅用地的出让规模将较2021年的最高峰减少90%以上。这一预测与实际情况形成强烈对比：近年来商品住宅的成交量则相对稳定，仅比峰值减少约50%。可以认为，供应与需求之间的差距将成为未来十年房地产市场的重要特征。
首先，回顾自1998年住房体制改革以来，中国房价经历了六轮显著上涨。1998年至2003年为起步期，住宅均价刚刚突破2000元/平方米，年均涨幅在3%至4%之间。此阶段，商品房尚未受到广泛重视，市场遏制导致价格增幅有限。接下来，2004年至2007年是房价首次显著上涨的阶段，2004年住宅均价同比涨幅达到18.7%，到2007年进一步上涨16.9%。尽管2008年因金融危机导致房价小幅下跌1.9%，但2009年却因刺激政策导致价格反弹，年涨幅高达22.4%。
其次，2010年至2014年，中国房地产市场经历了政策限制的周期，限购与限贷措施层出不穷，使得市场涨幅减缓，然而，核心城市的房价却未出现明显下降。这一阶段的表象和平静掩盖了开发商购地行为的寒潮。2015年至2018年的房市高峰时期，去库存政策及棚户区改造货币化改进，使全国新房均价从6600元跃升至8000元，2021年前后更是突破万元大关。 RB88
值得注意的是，与历史上各轮上涨前的情况不同，此次房源供应减缩并非由于开发商的短期行为，而是政策的长期调整所致。依据预测，2026年新出让土地原则上将实行现房销售，这意味着从土地摘牌到交房的时间将延长至两至三年，资金占用相比以往将显著增加，这也影响了开发商的土地购置决策。
进一步讲述供需关系，国家统计局数据显示，住宅新开工面积自2020年的16.7亿平方米高峰下滑至预计2025年的4.3亿平方米，2026年前八个月同比降幅达到25.4%。乍看之下，土地供应的减少将导致未来房产出售的下降，市场的供给状况面临严峻挑战。
然而，需求方面并非全然悲观。有分析指出，尽管存在人口负增长的论调，土地市场的结构性需求仍然相对稳定。中指院的测算表明，从2026年至2030年，全国城镇住房需求的年均保持在9亿至10亿平方米之间，改善性需求的占比超过40%，成为市场支撑的主力。此外，尽管城镇化率目前为67%，但距离发达国家80%的水平尚存在差距，未来十年预计将有1.2亿农村人口迁入城市，每年新增城镇人口超过1000万。 RB88
综上所述，当前市场的变化指向了一个新的方向，市场关注的不再是住房的存在与否，而是住房的质量与适应性。根据克而瑞数据显示，2026年三季度重点城市的二手房成交量同比增长6.7%。特别是在上海和北京，二手房成交量已经连续七个月保持同比增长。
最后，在信贷分配方面，政策的稳定性也为市场注入了信心。最新的利率政策显示，2026年五年期以上的贷款市场报价利率（LPR）稳在3.5%，房贷利率适度降低，使购房者获得了一定的利益。从高盛的分析来看，房地产在实际GDP中的比重已从峰值30%下滑至约15%，预计2030年后将稳定在8%左右，对经济增速的影响会逐渐减弱。
总结而言，该报告表明，尽管当前房价或存在调整压力，市场需求依然强劲，特别是在核心城市的住房市场。未来的房地产动态将取决于土地市场的变化及对信贷政策的适应，房价走势也将与人口与经济发展密切相关。 RB88
